近日，中央“三箭齐发”助力商品房市场企稳回暖：取消商品房利率下限，住房公积金利率下调至0.25%，首套首付比例降至不低于15%。截至目前，针对上述政策风向，广州市已落地执行公积金贷款调整政策，其余政策尚未落地执行。

根据贝壳楼市看板显示，5月18日（政策官宣第二天）贝壳单日看房人数达到3385人，周日3084人看房；新政后首个周末，贝壳累计看房人数达6469人，冲破近一个月以来最高峰。全市二手房带看量达到近3万组，比前一周周末增加3200组。

居民潜在购房需求慢慢释放的背后，是对政策进一步落地跟进的期待，或将助益咨询量、看房量转化为成交量，更重要的是提振比黄金更加珍贵的市场信心。

新政尚待完全落地，市场观望者多

5月17日，国家统计局同时发布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示房地产市场仍处于调整中——70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。价格进一步下行的趋势无疑将加重需求端的观望氛围，并不利于楼市回稳，也将影响行业走出调整期。

政策“组合拳”打出后，搅动全国房地产市场“一池春水”。目前，各城市相继落地相关政策，记者第一时间连线广州住房公积金管理中心，当前，广州公积金贷款利率5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

记者获悉，目前政策刚处在调整初始阶段，尚未反映到公积金贷款申请量等实质性环节上来，或可期待后续一段时期公积金贷款量的表现。与商贷相比，公积金贷款受惠群体范围相对有限。而商贷新政、降首付、取消贷款利率政策下限等利好，因涉及因城施策原则，广州执行细则尚未落地。

此外，通过记者走访多个房产中介了解到，广州市民普遍对二手房的购置热情“还未出现太大范围的变化”，主要因为广州尚未在政策层面作出太多表态，仅下调了公积金贷款利率，购房者还在观望政策方向，谨慎选择入市时机。相信随着相关政策逐步落地，广州市场有望进一步提振信心。

德佑地产商圈经理张溢聪告诉记者，在黄埔区、海珠区等“刚需”“刚改”集中的板块，受政策利好影响，咨询量有所增加。而对于改善类住宅、豪宅等总价较高的房产类型则作用有限，“除了降低首付门槛之外，大家更需要的是对收入的预期和信心。”张溢聪说。

广州中原研究发展部研究主任陈庭宏介绍，因新政还没正式落地，客户观望情绪浓厚，多数观望者在等待房企释放更多优惠，目前不着急入市。“此外，国家层面的新政落地刚好赶上广州周末的持续雨天，因此，市场暂时没有出现特别明显的回温。”陈庭宏说。根据其所在机构的网签量统计数据显示，今年1-5月以来，广州市房地产一手商品房网签量平均在4000-5000余套/月。

走访量有所回升，多重因素影响交易

新政后的首个周末，广州多个新房楼盘迎来一波“看房热”。根据合富研究显示，新政当周（5月13日-5月19日）一手来访环比上周上涨近15%，成交套数环比上涨近16%。对于非限购区增城、黄埔、番禺的来访人气，新政拉动更加明显。

58安居客研究院数据显示，新政发布当天，安居客新房线上看房浏览量环比上涨45%，房贷计算器的使用率高达737%。18日至19日的周末期间，线上平台各区域热度均有上涨，涨幅前三的区域是番禺、增城和黄埔。

黄埔区的保利招商华发·中央公馆、星河·盛世禧悦吸引了大量购房者到场参观，海珠、白云等楼盘开发商也积极推盘促销，抓住政策红利提升去化率。

其中，海珠区“红盘”保利燕语堂悦启动团购专场折扣，成交限时送家电/管理费礼包；琶洲南TOD售楼处也是一如既往地火热，即将加推19栋232㎡新品；中海大境官宣涨价促成交。

此外，保利和颂项目是荔湾白鹅潭板块的“当红炸子鸡”，项目营销负责人黄崎介绍，得益于区位优势和板块利好等因素，该盘一直卖得不错，且项目主打中心城区小户型，总价可控，是刚需的优先选择。该负责人透露，新政后的首个周末客户到访量有一定提升，但此前的上一个周末为节后补休，并无可比性，市场反映还需一段时间。

黄崎认为，影响市场交易的因素比较多重，拿保利和颂来说，很大程度也受限于期房预售证的下发进度。“在产品量丰富充足时，交易量也会上去，产品量不足时，客户买不到想要的户型和楼层，交易就会受影响。”黄崎认为，调低首付比例固然可以吸引更多人“上车”，但总价没变的情况下，首付比例低也意味着后续月还款和贷款额度高了，购房者需要考虑日常家庭可支配收入情况。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱，这导致金融加速器效应退化，迫切需求修复杠杆动力，最首要的就是降低首付比例。

李宇嘉介绍，国外首付比例低至10%，有的甚至只有5%。降低比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛下降了，可以探得着了。而且，降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。这对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。

市场闻风而动，交易再出新招

中央利好政策接二连三出台，加之广州自去年至今年以来逐步宽松的房地产限购、限贷等政策，作为一座人口净流入的一线城市，广州也在多措并举提振房地产市场。民间力量先行是广州的特色，在当下的房地产市场更不例外。

5月22日，以中央新政策利好为契机，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，活动首批共发动全市122个房地产项目，和12家房地产中介机构参与，成为现阶段规模最大的房地产“以旧换新”活动。

活动将持续半年时间，自2024年5月25日—2024年11月24日，给予业主充分时间理性选择，不断提升居住品质。从122个参与“以旧换新”的楼盘项目名单来看，它们分布在全市各区，单价也从2万元至10万+不等，分布区域之广、产品类型之盛，可以满足多元消费者的换新购房需求。

当前，尽管一手房市场贷款利率利好不断，但优越的区位优势、稳定的医疗、教育资源以及现房的拎包入住条件等，致使广州的二手房市场依旧十分活跃，“以旧换新”活动有广泛的市场潜力。此前，部分实力雄厚的房地产开发企业如越秀地产、保利发展等，已率先与中介机构联手，启动品牌“以旧换新”活动。

广州市房地产行业协会副会长、专家委副主任黎振伟表示，房地产开发企业与中介机构联合帮助业主销售旧房子，可以进一步加快商品房在市场的流通，流通是市场经济活跃的关键，打通一二手房市场的壁垒，是活跃商品房市场的重要环节。

南方+记者 郎慧 黄楚旋