新政出炉后的广州楼市:刚需板块咨询量增多,多个新房楼盘迎“看房热”
2024-08-03 【 字体:大 中 小 】
近日,中央“三箭齐发”助力商品房市场企稳回暖:取消商品房利率下限,住房公积金利率下调至0.25%,首套首付比例降至不低于15%。截至目前,针对上述政策风向,广州市已落地执行公积金贷款调整政策,其余政策尚未落地执行。
根据贝壳楼市看板显示,5月18日(政策官宣第二天)贝壳单日看房人数达到3385人,周日3084人看房;新政后首个周末,贝壳累计看房人数达6469人,冲破近一个月以来最高峰。全市二手房带看量达到近3万组,比前一周周末增加3200组。
居民潜在购房需求慢慢释放的背后,是对政策进一步落地跟进的期待,或将助益咨询量、看房量转化为成交量,更重要的是提振比黄金更加珍贵的市场信心。
新政尚待完全落地,市场观望者多
5月17日,国家统计局同时发布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示房地产市场仍处于调整中——70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。价格进一步下行的趋势无疑将加重需求端的观望氛围,并不利于楼市回稳,也将影响行业走出调整期。
政策“组合拳”打出后,搅动全国房地产市场“一池春水”。目前,各城市相继落地相关政策,记者第一时间连线广州住房公积金管理中心,当前,广州公积金贷款利率5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
记者获悉,目前政策刚处在调整初始阶段,尚未反映到公积金贷款申请量等实质性环节上来,或可期待后续一段时期公积金贷款量的表现。与商贷相比,公积金贷款受惠群体范围相对有限。而商贷新政、降首付、取消贷款利率政策下限等利好,因涉及因城施策原则,广州执行细则尚未落地。
此外,通过记者走访多个房产中介了解到,广州市民普遍对二手房的购置热情“还未出现太大范围的变化”,主要因为广州尚未在政策层面作出太多表态,仅下调了公积金贷款利率,购房者还在观望政策方向,谨慎选择入市时机。相信随着相关政策逐步落地,广州市场有望进一步提振信心。
德佑地产商圈经理张溢聪告诉记者,在黄埔区、海珠区等“刚需”“刚改”集中的板块,受政策利好影响,咨询量有所增加。而对于改善类住宅、豪宅等总价较高的房产类型则作用有限,“除了降低首付门槛之外,大家更需要的是对收入的预期和信心。”张溢聪说。
广州中原研究发展部研究主任陈庭宏介绍,因新政还没正式落地,客户观望情绪浓厚,多数观望者在等待房企释放更多优惠,目前不着急入市。“此外,国家层面的新政落地刚好赶上广州周末的持续雨天,因此,市场暂时没有出现特别明显的回温。”陈庭宏说。根据其所在机构的网签量统计数据显示,今年1-5月以来,广州市房地产一手商品房网签量平均在4000-5000余套/月。
走访量有所回升,多重因素影响交易
新政后的首个周末,广州多个新房楼盘迎来一波“看房热”。根据合富研究显示,新政当周(5月13日-5月19日)一手来访环比上周上涨近15%,成交套数环比上涨近16%。对于非限购区增城、黄埔、番禺的来访人气,新政拉动更加明显。
58安居客研究院数据显示,新政发布当天,安居客新房线上看房浏览量环比上涨45%,房贷计算器的使用率高达737%。18日至19日的周末期间,线上平台各区域热度均有上涨,涨幅前三的区域是番禺、增城和黄埔。
黄埔区的保利招商华发·中央公馆、星河·盛世禧悦吸引了大量购房者到场参观,海珠、白云等楼盘开发商也积极推盘促销,抓住政策红利提升去化率。
其中,海珠区“红盘”保利燕语堂悦启动团购专场折扣,成交限时送家电/管理费礼包;琶洲南TOD售楼处也是一如既往地火热,即将加推19栋232㎡新品;中海大境官宣涨价促成交。
此外,保利和颂项目是荔湾白鹅潭板块的“当红炸子鸡”,项目营销负责人黄崎介绍,得益于区位优势和板块利好等因素,该盘一直卖得不错,且项目主打中心城区小户型,总价可控,是刚需的优先选择。该负责人透露,新政后的首个周末客户到访量有一定提升,但此前的上一个周末为节后补休,并无可比性,市场反映还需一段时间。
黄崎认为,影响市场交易的因素比较多重,拿保利和颂来说,很大程度也受限于期房预售证的下发进度。“在产品量丰富充足时,交易量也会上去,产品量不足时,客户买不到想要的户型和楼层,交易就会受影响。”黄崎认为,调低首付比例固然可以吸引更多人“上车”,但总价没变的情况下,首付比例低也意味着后续月还款和贷款额度高了,购房者需要考虑日常家庭可支配收入情况。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,当前面临的是信贷需求疲弱,加杠杆动力减弱,这导致金融加速器效应退化,迫切需求修复杠杆动力,最首要的就是降低首付比例。
李宇嘉介绍,国外首付比例低至10%,有的甚至只有5%。降低比例,叠加房价下跌,对于很多新市民、年轻人来说,购房门槛下降了,可以探得着了。而且,降首付与降利率结合起来,再加上房价下跌和后续可能降税费,月供负担将大幅度下降,房贷进入可支付阶段,即月供不会明显影响居民其他消费。这对于促进新房和二手房源循环,去化库存和挂牌量,活跃交易情绪,稳定价格体系具有重要意义。
市场闻风而动,交易再出新招
中央利好政策接二连三出台,加之广州自去年至今年以来逐步宽松的房地产限购、限贷等政策,作为一座人口净流入的一线城市,广州也在多措并举提振房地产市场。民间力量先行是广州的特色,在当下的房地产市场更不例外。
5月22日,以中央新政策利好为契机,广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书,活动首批共发动全市122个房地产项目,和12家房地产中介机构参与,成为现阶段规模最大的房地产“以旧换新”活动。
活动将持续半年时间,自2024年5月25日—2024年11月24日,给予业主充分时间理性选择,不断提升居住品质。从122个参与“以旧换新”的楼盘项目名单来看,它们分布在全市各区,单价也从2万元至10万+不等,分布区域之广、产品类型之盛,可以满足多元消费者的换新购房需求。
当前,尽管一手房市场贷款利率利好不断,但优越的区位优势、稳定的医疗、教育资源以及现房的拎包入住条件等,致使广州的二手房市场依旧十分活跃,“以旧换新”活动有广泛的市场潜力。此前,部分实力雄厚的房地产开发企业如越秀地产、保利发展等,已率先与中介机构联手,启动品牌“以旧换新”活动。
广州市房地产行业协会副会长、专家委副主任黎振伟表示,房地产开发企业与中介机构联合帮助业主销售旧房子,可以进一步加快商品房在市场的流通,流通是市场经济活跃的关键,打通一二手房市场的壁垒,是活跃商品房市场的重要环节。
南方+记者 郎慧 黄楚旋


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